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房地產項目的稅務籌劃方案—以唐山市某房地產項目為例

日期:2021年01月11日 編輯:ad201107111759308692 作者:無憂論文網 點擊次數:33
論文價格:150元 論文編號:lw202101061346242284 論文字數:30233 所屬欄目:稅收籌劃論文
論文地區:中國 論文語種:中文 論文用途:碩士畢業論文 Master Thesis

本文是一篇稅收籌劃論文研究,通過論文中提出的稅務籌劃方案及對其實際應用效果的探究可以發現,在企業對所開發項目各項業務進行日常計算、預繳、實際繳納稅款的過程中,可以用改變計算方法、利用征稅臨界點、轉移成本、改變納稅身份、跨征稅屬期轉移計稅依據等多種方法開展稅務籌劃,使企業能夠充分利用政策的優惠空間,減少資金占用,增強企業活力。而房地產項目由于其業務復雜,涉稅種類多的特點,也為我們開展稅務籌劃提供了足夠的施展空間。房地產企業必須通過全局的思維理清日常業務關聯,深刻研讀稅收政策,通過稅務籌劃合理降低項目整體納稅負擔,提升財務管理水平,增強企業競爭力。與此同時,企業必須緊跟政策導向,第一時間掌握政策最新動態,并勇于嘗試國家推出的優惠政策,如此才能讓自身永葆活力,在激烈的市場競爭中常立于不敗之地。


第 1 章 緒論


1.1 選題背景和選題意義

1.1.1 選題背景

近年來,隨著環境污染加重、交通愈發便捷,房地產行業不斷發展壯大,并逐漸有替代傳統工業企業的趨勢,其發展速度與財富聚集速度之快,一時之間在傳統行業當中鶴立雞群。一方面,由于城市人口暴漲,房屋住宅的剛需不斷增加,導致住宅小區市場火爆,二手房大量拋售,新房一經開盤便被搶購一空。與此同時,住宅的密集集中帶來的是人口的集中,大量配套設施、服務行業應運而生,如飯店、超市、銀行、洗衣店、洗車場,乃至大型的城市生活綜合體。這些配套設施有的以零散的門市店面形式存在,有的以大型商廈的形式存在,但無論規模大小,其都以房地產行業提供的房屋建設為基礎。城市化的結果便是房價的不斷飆升,房價已經成為地區經濟發展程度的風向標,房地產企業不斷發展壯大。當期,盡管國家已經在研究推行房產稅政策,以控制房地產行業的不正常發展,但可以預見的是,在未來幾年內,房地產行業仍然會作為地方經濟的重要組成部分繼續存在,并給民生及地區產業結構帶來巨大影響。

由于其自身經營特點,房地產項目需要的資金流量大,一方面其資金籌備來源于股東注資、銀行貸款、企業間拆借等各種方式,這些資金的運作行為均涉及財產行為稅;另一方面,其原材料購進、施工建設、房屋銷售等行為實質是購銷行為與建筑施工行為的混合,涉及增值稅;最后,其企業自身經營建設、利潤結算過程中包含大量的所得結算,涉及所得稅??梢哉f,房地產項目的運作經營,便是我國稅收政策實施的“綜合體”。

目前來看,市場上正規的房地產企業都設有獨立的稅務部門,其負責對相關的稅收政策進行解讀,并指導企業業務的合理開展。規模小、實力較弱的房地產企業,其稅收籌劃部門掛靠在財務部門,由經手相關業務的財務會計人員兼職負責。雖然這些公司都設有稅務分析部門,但從實際效果來看,這些部門專業性不足,并往往局限于政策理解,難以從宏觀的角度為房地產項目實施稅務籌劃,僅僅是作為政策指導的單位存在。

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1.2 國內外研究現狀

1.2.1 國外研究現狀

稅務籌劃在國外發展比較早,企業在經營過程中十分注重稅務籌劃方案的選擇。房地產行業由于其業務復雜及業務金額較大,任何細微的稅收政策變化都將導致企業行為、企業決策、企業盈利能力的重大變化。國外學者對于房地產項目與稅務籌劃之間的研究主要集中在以下兩個方面。

1)房地產企業與稅收政策關系的研究

Yang Yiyang(2017)指出營改增打通了增值稅全鏈條,其出發點在于降低房地產企業稅負,正是經濟行為引導政府行為的典型范例,房地產業的業務形式和從業者呼聲、經濟發展瓶頸,加快了增值稅稅制改革完善[1]。Ran Zhang(2015)提出,稅收政策作為宏觀調控的主要工具,在促進社會公平方面有著重要地位,國家必須在政策制定上實現公平、依法、平衡治稅,并且從稅收政策體系和相關配套條件上同時進行改革,實現政府職能與責任,如果稅收政策工具并沒有達到其應有的調控效果,便是政府經濟職能的缺失[2]。Zhang Xiaoling(2009)認為,房地產行業由于其業務復雜,政府需要規范房地產企業涉及的稅收政策,梳理規范相關法律,使政策發展程度與行業發展速度相匹配,起到必要的工具效果[3]。Khin Kun(2009)認為在時長經濟的形式中,當地基礎設施的建設會受到政府稅收政策的影響,為保證公眾社會福利和稅收不沖突,房地產項目在籌劃時一定要考慮公眾的利益問題[4]。

2)房地產稅務籌劃的研究

Francois(2012)將房地產企業的稅負水平與房屋銷售價格聯系起來,研究發現房價與稅收兩者存在同向變動的關系,在籌劃時要注意到房價的影響作用[5]。Hanno Lin(2014)認為土地增值稅占包括建筑物的建造所得在內的產品以及服務總銷售收入的四分之一。國家政府推行的“公民高額房屋補貼”政策一定程度上緩解了房價的上漲,另外還拉動了商品房屋銷售量的增長幅度,政府在征稅的同時還可以穩定房地產市場[6]。Li Zhaohui(2015)認為,企業自行開展的稅務籌劃存在著一定的局限性,受限于人力和企業精力的匱乏,企業往往選擇更加省力便捷的方法降低稅務負擔,即使這種方法存在違法風險[7]。

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第 2 章 房地產項目稅務籌劃理論分析


2.1 稅務籌劃理論基礎

2.1.1 稅務籌劃的內涵

稅務籌劃(Tax Planning)也稱為稅收籌劃,該理論起源于西方國家。19 世紀中葉,意大利的稅務專家為納稅人提供稅務咨詢,其中包括為納稅人進行納稅籌劃。目前,稅務籌劃在發達國家普遍存在,已經成為一個成熟、穩定的行業,已經在各個國家以及各個行業中得到廣泛應用。但是,對于此理論的內涵還沒有統一的界定。蓋地(2012)指出稅務籌劃是從稅收的角度或充分考慮稅收因素,通過對企業財務活動的精心安排,使得納稅人的可支配財務利益最大化,也就是稅后利益最大化[23]。稅務籌劃方面的專家宋獻中(2002)教授曾指出稅務籌劃可以看作一種理財活動,在特定的稅收政策下,確保納稅人的合法權益以及實現企業價值最大化為出發點,對各種稅務籌劃方案進行最優化選擇的過程[24]。稅務籌劃從納稅人角度看,它能夠使企業的稅收行為更加合理,節儉納稅人稅收,有利于納稅人能夠實現利益的最大化。

稅務籌劃從狹義角度上說主要是納稅人為了減少稅收負擔,在國家稅法規定的政策下,通過對涉稅業務進行籌劃,制定一套完整的稅務操作方案。廣義的稅務籌劃主要是為了減輕或規避稅負,防范、減輕甚至化解稅務風險,提前籌劃、決策經營事項,在減輕稅負負擔的情況下使自身的合法權益得到保障。本文界定的稅務籌劃主要是針對房地產項目開發的整個過程中,通過財務活動的安排,充分利用稅務法規提供的包括減免在內的一切優惠,從而獲得最大的稅收利益。

表 1 主要稅種政策變化情況表

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2.2 房地產項目開發流程概述

房地產開發是指房地產開發企業進行的基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的活動。房地產開發方式可分為自行開發、合作建房、代建工程和提供勞務等,開發產品可分為土地、房屋(商品房、出租房、周轉房等)、配套設施(醫院、學校、郵電局等)及代建工程,商品房按建筑結構分為磚木結構、磚混結構、框架結構,按室內鋪設程度分為毛坯房、成品房、精裝房,按開發狀態分為現房和期房,按消費對象分為經濟適用房和非經濟適用房。

房地產項目開發流程主要包括立項、施工、預售、竣工、銷售、清算六大環節,詳見圖 2。

圖 2 房地產項目開發流程圖

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第 3 章 房地產項目開發基本稅務處理.......................21

3.1 籌備期稅務處理....................................21

3.2 施工期稅務處理.............................21

第 4 章 房地產項目開發稅務籌劃方案.............................27

4.1 土地增值稅的籌劃方案....................27

4.1.1 優化計算方法.....................27

4.1.2 增值程度控制.........................28

第 5 章 實證研究..........................39

5.1 項目基本情況介紹..........................39

5.2 稅務籌劃效果測評...........................39


第 6 章 房地產項目稅務籌劃的保障措施


6.1 深化政策研究

稅務籌劃方案的實質是對現有稅收政策的準確分析和合理利用。通過詳細分析政策的實際應用,研究發現政策執行當中的操作空間。俗話說,基礎不牢,地動山搖。掌握正確的政策方向是開展稅務籌劃的根本基礎,如果沒有政策的支撐,籌劃方案也會成為一紙空談,甚至引導企業做出違反規定的行為,因此企業必須在日常工作中下足理論功夫,深化對政策的研究。

一方面,企業要保證政策掌握的及時性。受近年來減稅降費、企業減負理念引導,國家稅務總局推出的各稅種稅收優惠政策層出不窮,由于房地產企業業務復雜,涉及稅種較多,經常處于國家實施優惠的范圍內。企業要緊跟稅務總局及地方政府的政策導向及宏觀調控導向,時刻關注政策變化動態,及時更新稅收政策知識庫,為自身做好理論武裝。

另一方面,企業要保證政策掌握的連續性。政策的發展與社會經濟行為的變化過程是緊密相關的,只有清楚掌握政策的變化過程,才能加深對整個稅種的了解,同時針對各個階段、各個性質的業務行為執行相應的政策。企業應對各稅種政策分別進行梳理,理清政策變化的來龍去脈,在政策的把控上不僅追求新,更要追求全,在開展稅務籌劃時根據企業項目情況、性質,選擇

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